경매상식알아보기- 토지별도등기2편

2020/02/22 - 경매 상식 알아보기 - 토지별도등기는 무엇인가 그리고 어떻게 접근할 것인가

경매 상식 알아보기 - 토지별도등기는 무엇인가 그리고 어떻게 접근할 것인가

이전 편에서 토지별도등기의 이론은 전혀 신경쓸 필요없다 우리가 경매 물건을 입찰할 때 입찰가격 외에 추가로 돈이 더 드는가 안 드는가 에만 집중하면 된다. 그리고 돈이 추가로 든다면 입찰가격을 낮게 쓰면 된다라고 말씀드렸습니다. 그리고 추가로 압류,가압류, 근저당은 배당신청을 했는 지 확인하고 배당신청이 된 물건이라면 신경을 쓰지 않으셔도 된다고 말씀드렸습니다. 또한 가압류의 경우는 3년 안에 압류를 시행하지 않으면 낙찰을 받으신후 권리상 말소가 가능합니다. 입찰하실 물건에 등기부상 가압류가 걸려있는데, 확인을 해보니 3년이 지났다. 그럼 마음 놓고 입찰하셔도 됩니다. 낙찰받으신 후 법무사를 통해 말소를 시키면 됩니다.

 

앞선 내용을 토대로 이번 편에서는 그렇다면 토지별도등기는 어떻게 조사를 할 것인가 즉, 어떻게 해야 안전하게 투자할 수 있을까에 대해 이야기하려 합니다. 아, 앞서 한가지 빠진 내용이 있는데, 토지별도등기 물건 중에 등기부상에 지상권이 설정된 물건이 종종 있습니다. 그런 경우 지상권이 국가에서 공공물을 보호하기 위해 지정한 지상권인지 개인이 사적으로 지정한 지상권인지 확인해보아야합니다. 전자의 경우는 전혀 문제가 없지만 후자의 경우 정말 위험할 수 있기때문입니다.

 

그렇다면 토지별도등기에서 추가 금액이 발생하는 경우는 어떤 경우가 있을까요? 대표적으로 처분금지 가처분, 소유권 이전 청구권 가등기,  임차권이 있습니다. 이 경우 소송이 거의 필연적이므로, 변호사를 선임하여 싸워야 합니다. 정말로 매력적인 물건이 나왔다. 소송을 해서라도 받고 싶다 하시면 과감하게 하셔도 됩니다. 다만, 입찰가를 결정함에 있어서 변호사 선임비와 그에 따라 소요되는 시간을 고려하셔야 합니다.

하지만 보통 소송이 필수인 별도등기는 거의 없다고 보셔도 무방합니다. 대부분 배당을 신청하여 말소되는 권리들이 대부분이기 때문입니다. 쉽게 말해 100번 중에 1~2번 될까 말까로 볼 수 있는 물건이, 인수되는 가처분, 가등기 토지별도등기 물건입니다. 별로 매력적이지 않은 물건인 경우도 대다수이니 실제적으론 입찰할 일이 전무하다고 보셔도 됩니다. 혹여나 매력적인 물건이라도 여러가지 고생할 것을 감안하면 그 기간동안 좀 덜 매력적인 물건들을 여러 건 입찰하여 메꾸는 것이 훨씬 정신적으로 육체적으로도 낫습니다. 

 최종적으로 정리하자면, 토지별도등기 물건 중에 배당신청을 통해 소멸하는 근저당, 가압류, 압류 물건이 거의 대부분이고, 문제가 있는 가처분, 가등기 물건은 극극 극소수다 그리고 딱히 매력적이지 않은 물건이 대부분이다. 그러므로 속편하게 안전한 별도등기 물건을 입찰하거나, 아무 문제없는 물건을 입찰해도 돈 버는데는 아무 문제없다 입니다.

 

지금까지 토지별도등기에 대해 말씀드렸습니다. 앞으로도 여러가지 신변잡기적인 이야기를 해드릴 건데요. 경매이야기도 자주 다뤄보도록 하겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다